好地網(wǎng)9月27日消息（研究員 顏景椿）今天，金華義烏市底價成交2宗商住地,，分別位于城西和福田街道,，由義烏本地房企小商品城總價62.5億包攬。
義烏市福田街道西城北路與大通路交叉口東北側(cè)地塊,，成交總價46.97億,，樓面價19037元/㎡；義烏國際陸港物流園1-62#地塊,，成交總價15.55億,，樓面價11557元/㎡。
這其中,，總價高達46.97億的福田街道地塊,，為義烏近10年來總價最高的地塊。
該地塊利潤如何,？折射出義烏土拍市場怎樣的現(xiàn)狀,？好地網(wǎng)簡評如下。
9.27義烏地塊成交情況
地塊位置
一,、加預(yù)期已成過去,？福田街道地塊利潤率預(yù)計達到15%
在浙江的一眾縣級城市中，義烏是比較特殊的存在,，市場熱度高,，人均收入高，也吸引了眾多品牌房企入駐,，此前房企拿地加預(yù)期是常態(tài),。
而今天小商品城以底價包攬2宗地塊，顯示了市場熱度大幅下降,。
好地網(wǎng)測算發(fā)現(xiàn),，小商品城今天拿下的這宗福田街道地塊，總價雖然創(chuàng)了新高,，但若以周邊在售新房價格測算,，就有不錯的利潤空間。
地塊名義地價19037元/㎡,，需配建4500㎡幼兒園,，折算成本后實際地價約19474元/㎡。
地塊東側(cè)600余米在售的都會文瀾（拿地價格17423元/㎡）同為小商品城項目,，7月新領(lǐng)出的預(yù)售證價格約3.5萬/㎡,。若本案對標(biāo)這一項目，以建安成本4500元/㎡,、裝修4000元/㎡、 車位30萬/個測算，預(yù)期未來利潤率將達到15%,。
此外,，都會文瀾為純高層項目，本地塊容積率1.9-2.1,，其中S2地塊住宅建筑形式為低層,，且建筑高度不應(yīng)超過12米�,？纱钆洳糠盅蠓慨a(chǎn)品,，預(yù)期利潤空間還將更大。
福田街道地塊位置
小商品城今天拿下的另一宗城西街道國際陸港物流園1-62#地塊,，住宅建筑形式為高層,。裙房為商業(yè)和配套用房，商業(yè)建筑面積為3000-5000㎡,。
地塊最終成交樓面價為11557元/㎡,，相比南側(cè)1.3公里處，世茂去年2月19日以總價15.4億競得的義烏國際陸港物流園1-41#地塊（樓面價8411元/㎡,，溢價率45.48%）,，地價上漲了3146元/㎡，漲幅37.4%,。
世茂項目案名世茂中奧江稠府,，已經(jīng)于今年8月首開，高層售價約1.9萬元/㎡,。
對標(biāo)這一新房售價,，該地塊以建安成本4500元/㎡、裝修4000元/㎡,、車位30萬/個測算,，預(yù)期銷售利潤率將為4.9%。
城西街道地塊位置
二,、810新政后,，本地房企成拿地主力
好地網(wǎng)認(rèn)為，義烏市場降溫,，與8月10日的義烏樓市新政有很大關(guān)系,。
8月10日，義烏市發(fā)布商品房公證搖號銷售,、新購商品房,、二手房自取證之日起限售3年等調(diào)控新規(guī)，讓市場預(yù)期大降,。
此外,，集中供地背景下，國家層面對房企購地資金的管控不斷收緊，房企資金有限的情況下,，出手也愈發(fā)謹(jǐn)慎,，這直接導(dǎo)致近期義烏的外地房企大幅減少，拿地方以本地房企為主,。
回望近1個多月的義烏土拍,，8月10日新政后至今，義烏共出讓了8宗涉宅地,，僅濱江集團在9月1日拿下的1宗地略有1.46%的溢價,，剩余地塊均底價成交。
濱江集團也是這期間唯一一家進入義烏的外地房企,，剩余7宗地均由本地企業(yè)或自然人拿下,。而8份前期出讓的2宗地，均由外地房企（武漢地產(chǎn)和美的）摘牌,，其中1宗還由武漢地產(chǎn)拍至封頂,。
8月以來義烏涉宅地成交情況
地塊分布
三、地價尚平穩(wěn),，房企可瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)區(qū)域投資
雖然市場熱度下行,，但若從總體地價來看，義烏市場尚處平穩(wěn)階段,。
今天的福田街道地塊,，比旁邊的都會文瀾項目地塊成交樓面價高了1614元/㎡；
今天成交的另一宗義烏國際陸港物流園地塊,，成交樓面價11557元/㎡,，比起周邊最近出讓的地塊（義土掛〔2020〕6號，2020年2月19日拿地,，樓面價8411元/㎡）樓面價高了3146元/㎡,。
今年下半年至今，義烏市區(qū)出讓地塊平均樓面價為17572元/㎡,，相比去年同期的16390元/㎡上漲了1182元/㎡,，漲幅7%。
這一階段,，不少過往的熱門區(qū)域市場競爭力減小,，對房企來說，對于發(fā)展前景好,、新房價格已被市場驗證的優(yōu)質(zhì)區(qū)域,，不失為布局的好時機。
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