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可以說,，安置房在產(chǎn)權證沒辦出之前的所有交易,，都無時無刻存在風險。

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最近,，市區(qū)濱洲景園、永川路地塊,、牛山片區(qū),、東嶼等安置房項目紛紛進行“摸文”認購，東立錦園二期,、繡源佳苑等安置房項目,，也即將進行“摸文”認購,。

而像莊頭地塊（濱洲景園）等優(yōu)質安置房在“摸文”前，就已出現(xiàn)二手房交易火熱現(xiàn)象,。事實上,，未“摸文”、未“領證”的安置房,，都存在一定風險,，像這類情況我們應該怎樣規(guī)避呢？

NO.1 : 買“摸文票”變數(shù)大

安置房“未摸先熱”今年尤為突出,，如濱洲景園“摸文”認購大會現(xiàn)場,，就出現(xiàn)不少拿著委托公證書前來“摸文”認購的市民。也有購房者,、投資者看中尚未“摸文”認購的房源價格低,，且不急住，因此選擇購買“摸文票”,。

購買尚未“摸文”認購的房源,，原房主與購房者需對《房屋征收補償安置協(xié)議書》進行公證，將原房主的“摸文”認購資格委托給購房者,。

待安置房“摸文”認購公告發(fā)布后，在規(guī)定時間內(nèi)攜帶《房屋征收補償安置協(xié)議書》,、產(chǎn)權人或《受委托代理人委托書》,、身份證等證件原件前往“拆遷辦”領取《“摸文”認購通知書》，并根據(jù)通知時間攜帶《受委托代理人委托書》,、身份證,、《“摸文”認購通知書》等證件原件參加“摸文”認購大會，并相繼進行“摸文”,、識圖,、認購。

圖片左手為南塘濱洲景園

由于不少安置房存在歷史遺留問題,，導致工程進展緩慢或安置方案編排復雜,，原定“摸文”時間往往出現(xiàn)拖延，長達半年,、一年甚至數(shù)年,，有時也會出現(xiàn)多個安置小區(qū)可供選擇的情況。

同時,，“摸文”認購中同一面積段房源也不同戶型,、朝向、樓幢,、樓層也存在較大差異,，在二手房市場上也存在較大的價差,。

以濱洲景園為例，該安置地塊分為東,、西兩個小區(qū),，部分房源北向或東向可看溫瑞塘河、白鹿洲公園,、印象南塘,，“摸文”認購后在二手房市場上單價較其他同面積、樓層房源相差數(shù)千元,�,？傊�，購買“摸文票”存在較大的變數(shù),。

NO.2 : 新安置房 “領證”慢

在多數(shù)安置房中,，交易高峰發(fā)生在“摸文”認購后。在“摸文”認購后,，原房主與購房者需對購房合同進行公證,，原房主將認購房源委托給購房者，并前往“拆遷辦”進行資金結算,。

隨后,，購房者只需等待交付通知，屆時只需辦理交付手續(xù)即可裝修,、入住,。相比較而言，“摸文”認購后的安置房二手交易流程,，較購買“摸文票”相對簡單,，變數(shù)也較少，但優(yōu)質房源的價格較此前的“摸文票”要高出不少,。

每場安置房摸文現(xiàn)場,，都會吸引很多的房產(chǎn)中介

一般情況下，工程已完工并通過竣工驗收的安置房,，往往“摸文”認購后3個月左右即可交付使用,，而一些工程未完工、未通過竣工驗收的安置房,，在“摸文”認購后交付時間仍可能拖延,，如此前百榕大廈在“摸文”認購超過3年才交付使用。

與商品房不同的是,，安置房交付后并非立即領取不動產(chǎn)登記證,，往往在2年左右，甚至更久,。若該安置房源已進行二手房交易并公證,，待領取不動產(chǎn)登記證時,，憑《房屋買賣合同公證書》進行過戶，在該過程中需繳納2筆契稅,。在二手房市場上,，“摸文票”、未交付安置房,、未“領證”安置房,、“領證”滿兩年安置房均存在一定的價差。

NO.3 : 三產(chǎn)安置風險大

近年來,，隨著農(nóng)房集聚,、城中村改造的不斷推進，我市的三產(chǎn)安置房大量出現(xiàn),。與拆遷安置房不同,，三產(chǎn)安置房是土地征用過程中政府返還給村集體的住宅安置指標，房屋初始登記的主體即申請人系村委會,，而不是個人,，因此若產(chǎn)生交易三產(chǎn)安置房不能直接登記在購房者個人名下，只能待小區(qū)交付,、集體“領證”并分割至每戶后,，才能進行過戶，而取得不動產(chǎn)登記證也需要一定的過程,。

因此,，在取得不動產(chǎn)登記證之前，購買三產(chǎn)安置房只能簽訂買賣契約,，而非二手商品房交易時簽訂的購房合同且無法進行公證,，交易僅憑信用,。這導致三產(chǎn)安置房在二手房市場上的價格明顯低于周邊其他房源,，甚至僅周邊商品房50-60%。這種較低的價格一定程度上體現(xiàn)出三產(chǎn)安置房的交易風險,。

據(jù)中介機構透露,，有些三產(chǎn)安置房由于地段較好、品質接近商品房等原因,，再加上價格較低,，備受購房者關注，但不少購房者在了解風險后打起了退堂鼓,，不敢下手,，買的遠遠沒有看的多。不少三產(chǎn)安置房的交易都發(fā)生在熟人之間,，或由代建房企出售多余房源,，當前發(fā)生交易風險的案例并不多,。

NO.4 : 購房需求仍不少

除上述因素外，購買未“摸文”,、未交付,、未“領證”的安置房，還無法按揭貸款,，需全額付款（各階段付款比例由買賣雙方協(xié)商）,，或將其他財產(chǎn)進行抵押貸款，這也讓不少購房者無力承擔較高的資金總額,。

然而,，由于核心城區(qū)新建小戶型商品房供應量極少，部分板塊也少有新盤上市銷售,，再加上部分安置房在地段,、景觀、教育資源等方面的優(yōu)勢,，因此不少購房者依舊熱衷購買新建安置房,，一些追求優(yōu)質地段的剛需購房者、養(yǎng)老需求等成為購買新建安置房的主力,。

NO.5 : 風險防范措施如何應對

購房者購買尚未取得不動產(chǎn)登記證的安置房,，其存在的風險和不確定因素是很多的。首先,，根據(jù)《物權法》規(guī)定,，不動產(chǎn)的權屬登記以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準，沒有登記備案的,，除法律特殊規(guī)定的情形外,，不具有物權法上的產(chǎn)權效力，即此類安置房在還沒有取得房屋產(chǎn)權證的情況下,，即使簽訂附生效的房屋買賣合同,，安置房的產(chǎn)權效力也沒有發(fā)生改變；

其次,，在等待領取不動產(chǎn)登記證期間若出現(xiàn)房價增加,，出讓方為了謀取更大的利益有可能出現(xiàn)“一房二賣”的情況，屆時購買方只能根據(jù)買賣合同關系追究對方的違約責任,，而無法獲得房屋產(chǎn)權,；

再者，購買方在等待過戶的漫長時間內(nèi),，若出售方自身存在債務糾紛,，房屋有可能被法院查封；最后，安置房受政策因素影響較大,，若因政策變動導致產(chǎn)權無法辦理,，那么損失最大的必然是購買方；

還有,，原房東在認購定位前如果出現(xiàn)變故或其他原因等,，不能前往現(xiàn)場公證。

針對上述購買安置房的風險無法完全規(guī)避,，浙江和樂律師事務所律師范定靜認為,，但購房者可通過以下措施降低此類風險的發(fā)生。

第一,，在購買安置房前調(diào)查清楚房屋產(chǎn)權性質及是否可以辦理產(chǎn)權過戶手續(xù),，再選擇是否購買；第二,，辦理必要的委托公證手續(xù),，避免日后出現(xiàn)糾紛；第三,，在簽訂房屋買賣合同時適當增加出讓方違約的成本,，使其在房屋可過戶時依法履行合同義務；第四,，若房屋具備辦理預告登記的條件,，則應第一時間向房管部門申請預告登記，以保障將來物權的實現(xiàn),。

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