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經(jīng)過十多年房價持續(xù)上漲,，買房投資的理念已深入人心，絕大多數(shù)人發(fā)現(xiàn),，房產(chǎn)是家庭財富的壓艙石,，房本的數(shù)量對財富的多寡起到了關(guān)鍵作用。

但是,，在決策層下定決心調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),、不把房地產(chǎn)作為刺激短期經(jīng)濟的手段的當下，房價不會像以往一樣,，以陡峭的斜率向上沖刺,。

未來更可能出現(xiàn)的局面是各地樓市漲幅分化、競品之間差異化加劇,。

作為買房人,，我們也要盡快改變對房產(chǎn)投資的預(yù)期，買房改命的時候過去了,，風險防范應(yīng)該是我們投資房產(chǎn)時首要考慮的因素,。

為此，我花了些心思，整理了若干條買房認知誤區(qū),，供大家參考,。

誤區(qū)1：新房相比二手房更有投資價值

我發(fā)現(xiàn)很多人是“新房癌”患者，買房只愿買一手,。

他們想買新房的理由,，一是覺得沒住過人的房子更適合拎包入住，沒有歷史負擔,，讓人感覺更舒適,；

二是覺得許多新房都建在熱門板塊，或是熱門板塊的輻射區(qū)域,，小區(qū)又自帶底商,、泳池會所等優(yōu)質(zhì)配套，未來升值的潛力相比周邊二手房會更大,。

我認為,，事實并非開發(fā)商編纂的精美樓書所宣傳的那般美好。

房產(chǎn)投資圈內(nèi)有一個共識：自住買新房,，投資買二手,。

我們投資房產(chǎn)，真正投資的不是造房子的鋼筋水泥,，而是房子下面的土地,，只有土地價值才會隨時間推移不斷升值。

土地價值占房產(chǎn)總價越高,，未來升值空間越大,。買新房相比買二手房，將更多比例的資金花在會所泳池,、豪華裝修之類的地方,，這些并不會隨土地一起升值。

但如果花同樣的總價買二手房,，往往能買到比新房更大的面積（面積=土地價值）,，未來土地升值時帶來的收益會更高。

在很多值得投資的大城市里,，由于城市建設(shè)的成熟與完善,，新房已占不到很好的區(qū)位，最黃金的地段基本都被早年建造的小區(qū)占滿了,。

比如在上海,，占據(jù)大寧板塊最佳區(qū)位的小區(qū)是平均建筑年代在1999年的東方明珠大寧公寓，出門就是大寧公園和大寧商圈,。

而作為區(qū)域品質(zhì)標桿的大寧金茂府,，反而在比較邊角料的地方,。

上音學院板塊位置最好的小區(qū)是1999年建的嘉麗苑，身處東湖路淮海中路,，小區(qū)對面就是環(huán)貿(mào)iapm，堪稱城市中心的絕版稀缺地段,。

就算是同一開發(fā)商多期開發(fā)的項目,，前幾期的位置往往也優(yōu)于后幾期。浦西老牌豪宅翠湖天地就是個很好的例子,。

翠湖1,、2、3期伴隨著周邊商業(yè)和太平橋公園的成長,，占據(jù)了新天地板塊的最佳C位,，最新的4期就明顯不如了。嚴格來說,，應(yīng)該算老西門板塊,。

這種情況的發(fā)生，主要和城市更新的歷史周期有關(guān),。

上海從90年代開始改革開放,，到90年代中后期，市中心開始大規(guī)模啟動舊區(qū)改造,，大量拆遷,，最開始拆的，往往也是位置最好的地段,。所以板塊內(nèi)的地王位置,，大多都是1998-2004年之間陸續(xù)建成的。

現(xiàn)在的新盤,，即使小區(qū)位置不如同區(qū)域的二手房,，但由于房齡新、規(guī)劃起點高,，更容易受到買房人的追捧,，因此定價普遍高出周邊二手房不少。

不過,，再經(jīng)過個十幾年,，當初的新盤也變“老破大”之時，地段價值就會凸現(xiàn)出來,。

誤區(qū)2：新房“房齡”比二手房要新

新房的價格比二手房高,，除了產(chǎn)品力更好、精裝修之外,，還有一點很重要：新房的房齡更短,。

我們都知道,，在國內(nèi)，住宅并不是永久性的私產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)的使用年限是70年,。雖然目前還未發(fā)生過70年住宅產(chǎn)權(quán)到期如何處理的司法案例，但我們預(yù)計,，產(chǎn)權(quán)到期之后大概率是會產(chǎn)生一筆續(xù)期費用的,。

這個續(xù)期費用已體現(xiàn)在二手房的售價里，簡單粗暴計算的話,，使用年限每減少1年,，房子的總價就會折價1%。

也就是說,，同一個區(qū)域內(nèi)30年房齡的房子,，相比10年房齡的房子折價20%，是一個比較合理的估值,。

但這個70年,，到底是從什么時候開始倒計時呢？

很多人以為是從交房時開始算,，只要買的是新房,，那使用年限就是完整的70年。

事實真是如此嗎,？

NO�,。�,！

住宅產(chǎn)權(quán)的70年使用權(quán),，是從開發(fā)商通過招拍掛取得土地的那一天起就開始算的，項目的整體轉(zhuǎn)讓也不影響使用年限的減計,。

比方講,，A開發(fā)商在2001年就拍下了一塊地皮，一直捂盤不開發(fā),，2014年資金鏈斷裂,，把地皮轉(zhuǎn)讓給B開發(fā)商，B開發(fā)商繼續(xù)捂地,，到2017年才動工,，2019年取得預(yù)售證并向業(yè)主出售。新房的業(yè)主拿到房產(chǎn)證時,，使用年限僅剩 70-（2019-2001）=52年,，并不是完整的70年。

而周邊的二手房C盤,，是開發(fā)商在2009年拍地并立刻動工建造的,，2010年就取得了預(yù)售證并賣出,。二手買進C樓盤的業(yè)主，拿到房產(chǎn)證時,，享有對C盤的剩余使用年限為 70-（2019-2009）=60年,。

通過這個案例，我們發(fā)現(xiàn),，買了一個完工九年的老樓盤,，剩余的可使用年限也可能比新房還長，房產(chǎn)剩余使用年限的長短完全取決于開發(fā)商拿地的日期,，而不是樓房建造的年份。

如果拿地年份特別早的“偽新盤”的價格比周邊老樓盤賣的貴很多,，由于使用年限的問題,，未來漲幅沒準還會跑輸老樓盤。

所以我們購買新房時,，一定要仔細查看預(yù)售證上的“土地使用權(quán)出讓合同編號”,，這一欄有住宅土地的出讓年份，土地使用權(quán)的70年就是從此欄標識的那一年開始減記的,。

下圖就是一個典型的坑,。

開發(fā)商居然在1993年就拿了地，捂盤長達26年,，實際到手使用年限僅剩44年,，表面光鮮亮麗的新房子，實際房齡比許多購房者都年長,。

以上海為例,，需要警惕的是市中心黃金地段的港資新盤，香港開發(fā)商捂盤都是一把好手,。其次是一些舊改項目,，把90年代建造的老大樓改裝成新房賣出，這些項目的剩余使用年限普遍不足50年,。

誤區(qū)3：開發(fā)商越大牌,，房子品質(zhì)越好

很多人買新房越來越看重開發(fā)商的品牌，愿意為知名開發(fā)商的品牌付出更多的溢價,，圖一個安心省心,。

但是，房企的名氣更響,，房子的建筑工藝,、裝修品質(zhì)就一定更好嗎？

真不一定,！

大開發(fā)商的優(yōu)勢是資金實力雄厚,，高溢價的地王基本都是它們拿下的,。但在這輪限價下，這些項目很容易虧本,。

面粉賣那么貴,，又不許面包漲價，開發(fā)商為了節(jié)省成本,，避免虧錢,，難免會在建筑和裝修質(zhì)量上各種偷工減料打折扣。新盤面子上看著還挺光鮮的,，里子一塌糊涂,，沒幾年就原形畢露了。

所以這幾年很多業(yè)主剛?cè)胱∫粌赡甑男卤P,，遇到暴雨天氣就會成為水簾洞,，產(chǎn)生了很多“維Q盤”。

大型知名開發(fā)商在全國有成百上千個項目,，一個項目維權(quán)了,，對它的整體聲譽影響不大，如果全國各地都有項目在維Q,，是不是就會對開發(fā)商的品牌造成致命打擊呢,？

也不一定。

當維Q成為一種見怪不怪的行業(yè)普遍現(xiàn)象,，很多無良開發(fā)商就會有恃無恐,，只要新盤因為限價關(guān)系，賣的比周圍二手房還低,，形成一二手房價格倒掛的現(xiàn)象,，哪怕再爛的品質(zhì)也不愁接盤俠。

相比之下,，限價政策出臺前,，2009-2015年之間建造的次新樓盤,，品質(zhì)很可能比這兩年建造的新盤更好。

歸根到底，還是因為政府一刀切的限價政策扭曲了正常的市場定價機制,，倒逼開發(fā)商“行惡”,。

那些對建筑品質(zhì)有追求的開發(fā)商,，面對“競地價,，限房價”的奇葩政策，發(fā)現(xiàn)怎么都是虧本買賣,，只能放棄,，久而久之，就會逐漸邊緣化,。

那些道德良心底線比較低的開發(fā)商,，一味追求規(guī)模為王,，快速擴張，只要有地拿,，有錢賺,，有時房屋品質(zhì)差點也無所謂。

中國拿地最兇狠的頭部開發(fā)商,，像碧桂園,、恒大、融創(chuàng),、萬科,，沒有哪個是以追求卓越品質(zhì)著稱的，全都追求高周轉(zhuǎn),、控成本,、擴規(guī)模的經(jīng)營理念。

在這樣一個市場下,，劣幣驅(qū)逐良幣成了常態(tài)，誰造房子速度更快,、成本更低,，誰就能勝出，否則只能等死,。

中鷹,、華麗家族、業(yè)豐置業(yè)……真正的經(jīng)典產(chǎn)品締造者們早早地退出了競爭,。

（圖：中鷹黑森林）

（圖：華麗家族古北花園）

（圖：華山夏都苑 開發(fā)商：業(yè)豐置業(yè)）

誤區(qū)4：越偏遠的盤未來漲幅越大

之前的一輪牛市中,，越是遠離市中心的地方，房價漲越猛,。

這是因為隨著市中心區(qū)域日漸飽和,，新盤只能越蓋越遠，而城市的不斷擴張,，又把這些偏遠郊區(qū)逐漸納入城區(qū)范疇,，哪怕現(xiàn)在看起來還有點荒涼，但規(guī)劃都已做好,，“大餅”就畫在售樓處墻上,，引發(fā)無限想象空間，因此價格也逐漸向市中心看齊,。

但是,，這個趨勢不可能一直延續(xù)下去。

當偏遠新區(qū)的均價逐漸接近中心城區(qū)時,，購房者就會用腳投票,，重新回到更成熟的傳統(tǒng)城區(qū),。

通過分析歷史數(shù)據(jù)，我發(fā)現(xiàn)了一個規(guī)律：城市板塊之間,，也存在大周期輪動,。

上一輪房產(chǎn)牛市，近郊,、遠郊板塊的漲幅普遍高于中心城區(qū),，所以不少人產(chǎn)生了這樣一個認知：越偏遠地區(qū)的房子，在房產(chǎn)牛市中漲幅越大,。

實際上,，這個經(jīng)驗只是恰好適用于2015年后的這一波行情，并不是一個普遍規(guī)律,。

借用上海樂居對2010-2015年間上海各板塊新房漲幅的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，我們可以發(fā)現(xiàn)，在那段時間,，漲幅榜前列的居然大部分都是內(nèi)環(huán)核心板塊,，與現(xiàn)在受歡迎的“郊區(qū)漲的快”的論調(diào)恰恰相反。

在當下時點,，像上海大虹橋,、深圳沙井之類有長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)國家級戰(zhàn)略規(guī)劃的近郊地區(qū),，還是非常值得入手的,，其他無特殊政策利好的郊區(qū)板塊，如果只是空有墻上的“畫餅”,，周邊地鐵,、商業(yè)、醫(yī)療,、教育等配套都很不成熟的話,，還是謹慎一點為妙。

誤區(qū)5：北上永遠漲

我們都知道,，北京和上海是國內(nèi)能級最強的兩個城市,，在就業(yè)機會、醫(yī)療,、教育,、商業(yè)、交通等各維度都鶴立雞群,，無出其右,，所以這兩個城市的戶籍政策也是最嚴格的。

北上的房子作為國內(nèi)樓市里最稀缺的資源，也是最不缺接盤俠的,，結(jié)果不知何時起,，網(wǎng)上開始流傳著一句諺語：“北上永遠漲”。

許多人奉為圭臬,，無腦買北上,。

然而那些在2016年11月上海樓市見頂和2017年3月北京樓市見頂之前沖進去買買買的業(yè)主，現(xiàn)在基本都被套了,，如果要強行賣出,，算上手續(xù)費的話，肯定虧錢,。

如果當年還加了很高的杠桿,，原本就想著持有1-2年，轉(zhuǎn)手大賺幾百萬的,，這兩年應(yīng)該過得無比痛苦,。

上一波牛市，北京沖得比上海更猛,，這兩年回調(diào)也比上海更厲害,，真是尸骨遍野。

可見,，世界上從來沒有只漲不跌的房子,，即便是基本面最穩(wěn)健的北京、上海,，只要政策不放松，或者更糟糕的情況,，遭遇到全球性經(jīng)濟大危機,，房價也還是有可能跌的。

投資買房講究順勢而為,，逆流而上,，萬不可取。

中國樓市是個很明顯的政策市,，如果實在看不懂的話,，跟著政府的號召走總沒錯。

當然,，是不是有能力真正聽懂政府在說什么,，就是另一回事了。

我個人的看法是,，目前除了戶籍政策極為寬松的深圳,，另外三座一線城市的價格都處于相對價格洼地。雖然無法確定什么時候還會再漲,，但經(jīng)過幾年蟄伏,，房價下跌動能已基本消耗殆盡,，再要往下砍價，賣家可能就不賣房不改善了,。

因此自住剛需,，眼下隨時可以上車，也應(yīng)該盡早上車,，房子買了就能住不是,？

如果是純投資性購房，那就得看下投資性價比——同樣這點錢,，現(xiàn)在是買房的潛在回報率更高,，還是投到其他地方潛在回報率更高。

那邊廂,，如未來半年股市大牛,，100萬進去沒準200萬出來，這邊廂,，又看不到樓市輕微松綁的任何信號,，手里的錢眼下該往哪里投，就可以好好思量思量了,。

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