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非中介,，不建群,，沒推薦，純粹經(jīng)驗分享

本人上海土著一枚,，玩了10年房子,，當(dāng)然也包括商住,，買了2套商住都已經(jīng)賣了

（3年多，漲幅+收租共計賺了150W+）

先簡單的說下稅費

買家稅：契稅（評估價3%）

賣家稅：

⑴,、增值稅（又稱營業(yè)稅）：(評估價-房東買入價）X5%

⑵,、個人所得稅：(評估價-房東買入價-房東貸款利息-房東裝修發(fā)票金額-房東契稅發(fā)票金額-買家契稅發(fā)票金額-上述增值稅）X20%

PS：個人所得稅可以理解為：（房東賣房子得到的錢 減去 這個房子的所有成本）乘以20%

⑶、土地增值稅：上海99.99%的商住房是沒有這個稅費的,，年平均增值部分>5%才收稅（其實是5%多，因為還有其他抵扣項目）,，所以這個稅是可以忽略的

最最最干貨的就是，房價是可以做低的,！上面說的評估價不等于實際賣價，100W的實際價格,，一般評估價只有75萬,，75折左右，具體問從業(yè)一年以上的中介

（上海95%的商住房都是做低房價成交的,，若做低后的價格小于等于房東買入價，那么賣家稅為0,。差價在居間合同里寫裝修補償款，一般為網(wǎng)簽當(dāng)天給）

有圖有真相,，上述圖片，150萬的房子,，所有賣家稅一共才1.7萬（不包括契稅）,，這是本人賣掉的其中一套商住房,！所以，別聽那些沒玩過房子的人在那里亂說漲粉（這些所謂的良心博主唱空中國房價,，不建議買商住房,，嘲笑比特幣，只是為了迎合大部分沒主見的人,，先漲粉,，然后再建議人家買各種不靠譜的理財之類的，你們懂的,。不信你問問他們商住房稅費怎么計算，一問全是啞巴了）

2,，公寓的價格為同地區(qū)普通住宅價格的三分之一。具代表性的嘉定區(qū)的新城金郡（此樓盤有住宅又有公寓,，且是幾千戶的大盤，從一室一廳沒燃?xì)獾饺�室一廳復(fù)式loft南北通透且?guī)�民用燃�(xì)�,，各種商住戶型都有）

新城金郡住宅單價5W,，公寓單價2W3,，住宅挑高2.7米，公寓挑高4.6米,，如果算體積比，同小區(qū)住宅的單價是公寓的3.7倍�,。�,！

3,，不限購這種無敵的優(yōu)勢就不說了吧,？意思就是在你資金不充足或者沒有房票的情況下可以先購入商住房，血的教訓(xùn)告訴所有人,，先上車真的比什么都重要！下面說下上海上學(xué)的問題

（上海上學(xué)其實很簡單,，有居住證即可,。找個愿意辦理居住證的房東，租他的房子,，辦好居住證之后找房東談判說退租，大不了只租3個月,，賠一個月押金，房東和租客都不虧,，一套住宅辦理居住證的數(shù)量沒有上限。上海居住證現(xiàn)在自動續(xù)期,，房東只要首次到場即可,，或者直接花錢找中介辦居住證）

（謹(jǐn)慎買學(xué)區(qū)房！,！2021年3月15日中考新政,，一句話概括就是,，普通初中的尖子生比重點初中的普通學(xué)生更加容易進(jìn)入好高中，窮人家的聰明孩子會有更多的機(jī)會,。初中學(xué)區(qū)房已涼了一大半了，小學(xué)學(xué)區(qū)大概率會跟進(jìn)的。這種價格虛高,，居住體驗差靠學(xué)校資源撐起來的房子必將回歸到老破小的本質(zhì)，房子是用來住的,，不是用來掠奪教育資源的,，學(xué)區(qū)是說沒就沒的東西。而商住房則是站在學(xué)區(qū)房完全的對立面,，價格實在,，價格對得起它的居住體驗）

補充一點，千萬別提什么落戶,，上海落戶最快的是10多所名牌大學(xué)的畢業(yè)生，或者和上海人結(jié)婚,，7年居轉(zhuǎn)戶有居住證即可,，沒有任何一條落戶政策說需要有住宅的！如果已經(jīng)是上海戶口,，帶上租賃合同去派出所可無期限掛上海戶口，哪天有住宅了可以遷入住宅,，只要是上海戶口享受的待遇都一樣

無論是否有住宅，孩子都可以在上海上學(xué)（上學(xué)和住宅無關(guān)）

無論是否有住宅,，上海的戶口都不是那么好拿的（戶口和住宅也無關(guān)）

更新：2021年底最新政策,，全國應(yīng)屆研究生只要在五大新城工作,，都可以直接拿上海戶口

（上海戶口門檻越來越低,，本人的上海戶口也越來越不值錢.....上海人會越來越多,，樓市馬太效應(yīng)會愈發(fā)明顯。政策的傾斜,，越來越多的年輕人第一站就是五大新城，人口要居住,，正規(guī)公司也需要商住房來注冊公司及辦公,，懂了波,？）

4,，上海公寓的平均漲幅略低于上海的住宅，這也是事實�,。ㄒ驗樯虾５淖≌瑢嵲谑翘�太太能漲價了...）但是比大部分外地的住宅,，銀行5%理財?shù)鹊群锰�多太多��,。上漲的同時還從根本上解決了每年搬家,、無法按照自己喜歡的樣子裝修房子，看到喜歡的家具沒辦法買買買的問題,。別和客觀事實賭氣,，人是一定要給自己買個窩的,。無論哪個城市，60歲以上的老人基本上租不到房子,，沒人會愿意承擔(dān)這個風(fēng)險，除非你打算去養(yǎng)老院

5,，產(chǎn)權(quán)問題，深圳已經(jīng)有40年到期的房子了,，處理結(jié)果是交了房款的0.5%,，土地使用期續(xù)期了，真實案例,，騰訊可以查。上海的話,，上海雖然沒40年到期的案例,，但是20年的廠房也都是續(xù)費使用,，而且到時候是你們一個小區(qū)同時到期,，那么多人一起,，不用怕的,。商住若遇拆遷,，法律明文規(guī)定3倍賠付

6,，商住電費1元，民用電0.6元,，水費差別更少,，全部加起來一年才差幾百元,，這個和你買住宅多付的錢，多還的貸款利滾利根本不是一個量級的,。商住有些是通民用燃?xì)獾摹Ｉ虾Ｉ套≠F的1.6億在黃浦江邊(保利one56)，便宜的幾十萬,，居住體驗有好有差,，但肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于老破小

7,，2021年1月新政,，有個對商住房的巨大利好,，商住一定會慢慢漲價的,。商住房的對手一直都不是住宅，而是法拍房,，如今法拍房限購了，那么商住房就是上海唯一不限購的地產(chǎn)了，而且現(xiàn)在上海一手商住房已經(jīng)絕跡,，不再審批了（極少部分在售的一手商住房都是之前審批的地塊，開發(fā)商惜售）,，就二手存量那么多，全上海一共在售的商住也就1500多套,。想想全國，全世界有多少有錢沒房票的人來這座富足又安全的城市置業(yè),，有多大的資金量會進(jìn)入商住房？

補充下,，2021年除了法拍房限購,，小產(chǎn)權(quán)房也要占名額了（小產(chǎn)權(quán)房一般都是市中心的老房子,，之前必須是上海戶口且全款才能購買,，新政后,，除了上海戶口+全款,，還要占個房票...)

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